مادة 1 : لا تسرى أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 في شأن بعض ألأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها ولا على ألماكن التى انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأي سبب من ألأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون
المادة 2 : تطبق أحكام القانون المدني في شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة ألأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة أو في شأن استغلالها أو التصرف فيها
أيضًا المادة 3 : يلغى كل نص في أي قانون أخر يتعارض مع أحكام هذا القانون
المادة 4 : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره’
قانون رقم 4 لسنة 1996
أسباب الإخلاء فى عقد الإيجار الخاضع للقانون4 لسنة 1996
سريان القانون رقم 4 لسنة 1996من حيث الزمان والمكان
حدد المشروع فى القانون رقم 4 لسنة 1996 فى مواده الأربعة نطاق سريانه الزماني والمكاني وذلك بسريان هذا القانون من ناحية الزمان ومن ناحية المكان على النحو التالي بيانه:
أولا: سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث الزمان
يسرى هذا القانون على عقود لإيجار المبرمة ابتداء من تاريخ العمل بالقانون فى يوم 31 / 1 / 1996 وبهذا يخرج من تطبيق أحكام هذا القانون العقود المبرمة قبل هذا التاريخ أيا كان العقد خاضع للقانون المذكور أم يخضع لقوانين الإيجار الاستثنائية.
فإذا *** ألإيجار على شرط واقف فان العقد يكون منعقدا فى تاريخ إبرامه وليس في تاريخ تحقق الشرط وأرجاء تنفيذ العقد الى وقت معين وهو الالتزام المضاف الى اجل فانه وعلا بالمادة 274 من القانون المدني لا يكون نافذا إلا في الوقت الذى ينقضى فيع الأجل وبالتالي فليس لحلول الأجل الواقف اثر رجعى كما هو الحال بالنسبة لتحقق الشرط الواقف فلا يعتبر الحق نافذا من وقت التعاقد وإنما من وقت وطول الأجل مما يعنى أن صدور القانون رقم 4 لسنة1996 قبل حلول هذا الأجل من شانه سريانه على ذلك العقد الذى لم يصبح نافذا إلا بتحقق الأجل فى ظل سريانه
ثانيا: سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث المكان
يسرى هذا القانون على الأماكن التى تم انشاؤها قبل العمل بالقانون فى 31 / 1 / 1996 وأخرت بعد العمل به – او التى تنشا بعده. (2) جميع الأماكن التى انتهت عقود إيجارها وانقضت قبل صدور القانون او بعده ثم قام المالك بتاجريها الى مستأجر جديد بموجب عقد إيجار جديد بعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 وبالتالي فان التنازل عن الإيجار اة الايجار من الباطن فى الحلات التى يجوز فيها للمستأجر ذلك بموافقة المالك في عقد الإيجار او الموافقة الاحقة وتحرير عقد الإيجار لمن تنازل له المستاجر او الايجازة الضمنية لا يخضع هذا التنازل للقانون الجديد طالما كان عقد الإيجار الأصلي مبرم فى كل القانون الإسثنائي وخاضع للقوانين الاستثنائية فلا يسرى عليها هذا القانون.
احالة الى القانون المدنى بشان اسباب انهاء عقد الايجار الخاضع للقانون 4 لسنة 1996
o احال امشرع فى القنون رقم 4 لسنة 1996م الى قواعد المنظمة لأحكام عقد الإيجار المنصوص عليها القانون المدنى ولن يعمل أحكام التشريعات الاستثنائية على عقد الايجار المبرم بعد 30 / 1 / 1996 ولذلك فان اسباب إنهاء عقد الإيجار يرجع فى شانها الى قواعد القانون المدنى.
والاصل ان القانون المدنى يؤخذ بمبدأ سلطان الإرادة وان العقد دائما قانون المتعاقدين وشريعتهم مالم يتعرض ذلك مع قواعد النظام العام والآداب الامرة الملزمة،
حتى مع وجود عقد يخالفه وعلية يختلف عقد الإيجار الخاضع للقانون المدنى عن عق الإيجار الخاضع للقوانين الاستثنائية لان الأخيرة تفيد حرية المتعاقدين،
وتلزمهم بضوابط وقيوم معينة تتميز بالصرامة والخروج عليها يساوى البطلان المطلق النت*** بالنظام العام نظرا للطبيعة الأمره لأحكام القوانين الاستثنائية
اذ لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر من المكان المؤجر إذا كان عقد الإيجار
مما يخضع لتشريع استثنائى لأن أحكام هذا التشريع وحدها بما صدرت من قواعد معينة
دون إرادة المتعاقدين هى التى تكون سارية على عقد الإيجار وما ينجم عنه من مشكلات،
او نزاعات مما ينعدم معه الإرادة الحرة الكاملة للمتعاقدين خاصة المؤجر فى أنها عقد الإيجار
التشريع الاستثنائي
تكون مواد هذا التشريع الاستثنائي وحدها وعلى سبيل الحصر هى التى تحدد سبب الأخلاء المنطبق على واقعة النزاع وتكون أحكام القوانين المدني المبينة
لأسباب عامة وخاصة لإنهاء العقد وأخلاء المستأجر معطلة لحساب تطبيق التشريعات الاستثنائية السارية على العلاقة الإيجابية
حتى أن تحقق شرط فاسخ صريح كسبب من أسباب الإنهاء المنصوص عليها فى القانون المدني يكون تطبيق وأعمال اثأره يكون محكوما مقيدا بما نص عليه هذا التشريع الاستثنائي او ذاك
وهو الطريق الواعر المليء بالعقبات أمام حرية المتعاقدين
أيا كانوا فى الإنهاء خاصة المؤجر وهذا ما يؤكد أهمية صدور القانون رقم 4 لسنة 1996
حيث تم تقليل من النتائج الضارة لتطبيق التشريعات الاستثنائية الصارمة وإعادة الروح للتشريع المدني فيما بين المتعاقدين فى مكانها ألائق والمحترم
وترسيخ المبدا الأبدي المت*** بسلطان أرادة المتعاقدين فى ظل قاعدة العقد قانون المتعاقدين وشريعتهم
اسباب إنهاء الإيجار حسب القانون المدنى
تنتهى عقود الإيجار وفقا للقواعد العامة فى العقود أما عن طريق:
(1) إبطال العقد أو طريق فسخه والفسخ يعد سببا لإنهاء العقد
ويتم خضوع فسخ عقد الإيجار فى أسبابه للقواعد العامة فى العقود بصفة عامة ومنها:
(ا) اتفاق العقدين على إنهاء العقد (ب) تحقق شرط فاسخ صريح.
(ج) اتحاد الزمه (د) الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته
(هـ) هلاك العين المؤجرة (ر) إبطال سند ملكية المؤجر أو فسخه.
هذا بالإضافة الى أن هناك أسباب خاصة يحق للمؤجر أو المستأجر فسخ العقد
حسب ما هو منصوص عليه فى الأحكام المنظمة لعقد الإيجار فى القانون المدني
ويترتب على فسخ العقد أو إبطاله أعادة العين الى المؤجر لأنه إن كان فسخ العقد الزمني كالإيجار لا ينسحب أثره على الماضي لان ما نفذ منه لا يمكن إعادته،
وتكون المدة التى انقضت من العقد قبل فسخه محتفظة بأثآرها فلا يمتد اثر الفسخ بعد البدء فى تنفيذ العقد الى وقت التعاقد وأنما ينتج الفسخ اثره من وقت وقوعه.
لان الفسخ هنا بمثابة إلقاء للعقد فى حقيقة الواقع فينتهى به حق المستأجر فى الانتفاع بالعين المؤجرة من وقت تحقق بل
وتنقلب يده على العين اذا استمرت خلالها فى يد غاصبه.
وقد نظم المشرع عقد الإيجار فى القانون المدني
وقسم هذه المواد الى قسمين: الأول فى الإيجار بوجه عام (585 / 609)
والثاني فى بعض أنواع الإيجار المواد (610 / 634) تناول فى أيجار الأراضي الزراعية
والمزارعة وإيجار الوقف وبجانب النصوص الخاصة بعقد الإيجار.
فإن هذا العقد يخضع كغيره من العقود للقواعد العامة فى نظرية الحق المنصوص عليه فى المواد (89 / 161) مدني مع العلم أن أحكام الإيجار فيها إحالة الى أحكام عقد البيع فيما يتفق مع طبيعة عقد الإيجار
أقرأ أيضا: قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981