التسجيل العقاري من الأمور التي يجب اللجوء إليها لتسجيل وإثبات الملكية للعقارات بشكل قانوني ولأن خطوات و اجراءات التسجيل فى الشهر العقارى كثيرة ومهمة للغاية، فقد قرر مكتب المستشار ياسر سلامة – محامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة وماجيستير في القانون – تخصيص فريق من المحامين لتنفيذ الإجراءات المتنوعة أمام مكاتب التوثيق ومأموريات الشهر العقاري.
التسجيل العقاري
يستطيع محامي مكتبنا تسجيل وإثبات ملكيتك لعقار ما وفقًا للقانون من خلال تحديد نوع التسجيل والذي ينقسم إلى:
تسجيل بيع رضائي: ويتم فيه ذهاب المشتري للعقار والبائع له شخصيًا إلى أحد مكاتب الشهر العقاري لتسجيل عملية البيع أو أخذ المشتري توكيل من بائع العقار والذهاب به إلى السجل العقاري .
تسجيل صحة ونفاذ: ويتم هذه النوع من التسجيل عن طريق اللجوء للمحكمة إلى أن يصدر حكم بشأن العقار المعنى.
بعد ذلك يتم تسجيل هذا الحكم في الشهر العقاري وتثبت ملكيتك للعقار سواء أكان شقة أو فيلا أو أرض أو مكتب أو غيره من أنواع العقارات الأخرى.
بعد ذلك يتبع فريق محامينا الإجراءات التالية:
- إجراءات التسجيل العقاري التي يتبعها فريق محامينا لإثبات ملكيتك لعقار ما بالقانون
- بعد تحديد نوع التسجيل العقاري الذي سيتم، يبدأ فريق محامي مكتب المستشار ياسر سلامة في القيام بالتالي:
- عمل كشف تحديد مساحي للعقار ومراجعته بالشهر العقاري.
- عمل إشهار لعريضة الدعوى بالشهر العقاري.
إجراءات طلب الشهر
يمر طلب الشهر بثلاث مراحل يتابعهما محامينا وهم:
مرحلة القبول “إخطار قبول الشهر”
ويتم بها:
- تقديم طلب من الأصل مع 3 صور موقعين من صاحب الشأن أو وكيله.
- تسليم الطلب للموظف المسئول عن سجل قيد الطلبات.
- الذهاب إلى المكتب الهندسي للمعاينة على الطبيعة واستخراج كشف التحديد للطلب.
- إحالة الطلب للمراجع الهندسي بمأمورية الشهر العقاري لإجراء البحث عن الطلبات المعلنة للعقار.
- دخول الطلب إلى مأمورية الشهر العقاري وتحيدًا إلى سجل الطلبات من أجل التأشير على كل ما يخص الطلب.
- تقديم المستندات مثل سند الملكية وإعلام الوراثة إذا كان البائع وارث وشهادة المشتملات.
- بعد ذلك يتابع محامي مكتبنا باقي الخطوات إلى أن يدخل الطلب في المرحلة الثانية وهي:
مرحلة المشروع “تحرير العقد على الورق الأزرق” في التسجيل العقاري
بعد أن يستلم أحد محامينا إخطار القبول والمستندات، يبدأ في الإجراءات التالية:
- تحرير مشروع المحرر، ويكون ذلك على الورق الأزرق المدموغ.
- التصديق على توقيع المحامي، ويتم ذلك من النقابة إذا كان الثمن أكبر من 20 ألف جنيه.
- كذلك تقديم المشروع لرئيس مأمورية الشهر العقاري من أجل التأشير عليه بتدوينه في دفتر أسبقيات المشروعات.
- تقديم الطلب للموظف المسئول عن سجل المشروعات.
- بعد ذلك، يتابع أحد محامينا تحت إشراف المستشار القانوني ياسر سلامة باقي إجراءات التسجيل فى الشهر العقارى إلى أن يتم تسليم مشروع المحرر لصاحب الشأن مع باقي المستندات الأخرى.
مرحلة الشهر
تتم مرحلة الشهر في مكتب الشهر بالمكتب الرئيسي فقط. ويقوم أحد محامينا باتباع الإجراءات اللازمة بها إلى أن يتم الحصول على صورة أولية مجانية من المحرر المشهر.
التسجيل القضائي
بعد ذلك تأتي مرحلة التسجيل القضائي وإقامة دعوى صحة ونفاذ عقد البيع والتي يقوم فريق محامين من خلالها بالإجراءات التالية:
- أولًا: تقديم طلب للشهر العقاري بهدف التمهيد لشهر الصحيفة.
- ثانيًا :رفع الدعوى بعد استلام البيان المساحي من الشهر العقاري.
- ثالثُا: متابعة سير الدعوى في المحكمة إلى أن يتم إثبات ملكيتك للعقار المعني وفقًا للقانون.
ذلك، وإذا كنت ترغب في إثبات ملكيتك أو تسجيل عقار ما دون تكبد عناء اتباع الخطوات المذكورة بمفردك، فبإمكانك الاعتماد على فريق محامي مكتب المستشار القانوني ياسر سلامة بكل ثقة.
كما يعد قانون التسجيل العقاري الجديد هو استكمال للقوانين المتتابعة الجديدة فهو قانون يكفل حق المواطن في تسجيل عقاره بدون التعرض لأى عقبات قانونية وتستهدف وزارة العدل ومصلحة الشهر العقاري توثيق 7 ملايين عقد خلال الخمس سنوات الاولى من تطبيق هذا القانون الجديد.
التسجيل العقاري
مع وضع هذا القانون تم توفير العديد من التسهيلات للمواطنين وإجراءات ميسرة تضمنت انعدام شرط تسلسل الملكية وطول مدة التقاضي قبل الحصول على حكم صحة ونفاذ كإجراء استباقي لتسجيل العقارات والأراضي الغير مسجلة حيث يسر هذا القانون أنه يكفي وجود الحيازة الهادئة لمدة 5 سنوات فيما فوق كما يوجد أيضاً إمكانية فصل ضريبة التصرفات العقارية عند التسجيل وتم وضع حد زمني لفترة التسجيل وتصل إلى ما يقرب إلى 37 يوم.
ويقدم الشهر العقاري العديد من التعديلات الجديدة في الحالات التي ينطبق عليها نماذج الشهر العقاري الجديدة وكيفية الحصول على البيان المسحي الرقمي المطلوب قبل التوجه لمأموريات الشهر العقاري وخطوات التسجيل والأوراق المطلوبة.
التسهيلات التي وضعها قانون التسجيل العقاري الجديد
- فصل شرط أداء ضريبة التصرفات العقارية قبل التسجيل.
- وضع حد زمني لإتمام التسجيل وتكون مدته 37 يوم كحد أقصى.
- عدم اشتراط تسلسل الملكية للتسجيل.
- إلغاء مرحلة مقبول الشهر والاكتفاء بمرحلة صالح الشهر.
- تفعيل المادة 21 لتسجيل العقارات بصورة إلكترونية، كذلك تفعيل الحالة الواقعية وهي حيازة الملكية الطويلة المؤدية لوضع اليد.
الحالات التي يجوز لها التسجيل
- وضع اليد ومستند يفيد الحيازة لمدة 15 عام بحسن النية.
- من يمتلك عقد عرفي ومستند يفيد الحيازة لمدة 15 عام بحسن النية.
- من لديه عقد نهائي بملكية العقار.
أنواع نماذج تسجيل العقارات
- نموذج حالة تحقيق واقعة مادية، كذلك نموذج خاص بحالة شهر إنهاء وقف.
- حالة خاصة بالتصرف من محرر مشهر.
- نموذج خاص بحالة حق إرث.
- حالة خاصة بقيد حق عيني تبعي.
- نموذج خاص بحالة شهر عريضة دعوى.
- الأوراق المطلوبة في التسجيل الجديد
- صورة بطاقة الرقم القومي.
- صورة بطاقة وكيله والتوكيل الصادر له.
مستند يفيد الحيازة مع الشروط بوجود كشف عائد أو حكم صحة ونفاذ او عقد عرفي أو أى مستند رسمى آخر.
- مشروع المحرر مكتوب على نموذج الشهر العقاري.
- بيان رفع مسحي رقمي بإحداثيات النظام العالمي أو ورقياً لخريط بمقياس رسم موضح به العقار المراد تسجيله والبيانات الخاصة به.
- رخصة مباني العقار محل الطلب أو نموذج 10 المختص بقبول التصالح عن الأعمال المخالفة أو مستند يفيد إقامة المبنى قبل التاريخ المشار إليه.
- إيصال يفيد سداد الرسوم والمصروفات بقيمة 3900 جنيه مصري.
جهات الحصول على البيان المساحي في التسجيل
- الذهاب إلى إدارة المساحة العسكرية لاستخراج بيان التسجيل العقاري.
- الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء.
- وزارة التخطيط بمركز البيانات المكانية.
- الهيئة المصرية للمساحة.
- المكاتب المساحية التي تكون أعمالها معتمدة من أى من هذه الجهات.
- 294 منفذ بالمراكز التكنولوجية بالمحافظات.
خطوات تسجيل العقار في الشهر العقاري
- التوجه إلى مأمورية الشهر العقاري في نطاق العقار محل التسجيل.
- تقديم الطلب على النموذج المعد لذلك وإرفاق الأوراق المطلوبة وسداد الرسوم الإدارية واستلام إيصال بالرقم.
- يتم نشر المأمورية خلال 5 أيام من تاريخ تقديم الطلب على نفقة الطالب في إحدى الصحف اليومية والإعلان بتسجيل العقار وبياناته.
- كما يحق الاعتراض أمام المأمورية خلال 10 أيام من تاريخ النشر.
- تقوم المأمورية بمعاينة الطلب ثم يتم رفعه إلى المكتب في مدة لا تتجاوز 23 يوم من تاريخ التقديم.
- عرض الطلب ومرفقاته الاعتراض المقدم على لجنة خاصة تصدر القرار بالقبول أو الرفض.
أوقات عمل هيئة التسجيل للعقارات
تبدأ مصلحة الشهر العقاري والتوثيق في فترتين:
- الأولى صباحية ويبدأ المواطنين التعامل مع الخزائن من الساعة التاسعة صباحاً وحتى الساعة الثانية بعد الظهر.
- كذلك الثانية مسائية ويبدأ المواطنين التعامل مع الخزائن من الساعة الثانية مساءاً وحتى الساعة الرابعة مساءاً.
خدمات إدارة التسجيل
- وثيقة بدل/ تالفة.
- نزع الملكية.
- عقود الهبة والرجوع فيها.
- طلب صورة من وثيقة، وطلب بدل فاقد عن وثيقة، كذلك طلب استفسار.
- شهادات خاصة عن حالة العقار، بالإضافة إلى شهادات بنك الائتمان الكويتي.
- تعديل بيانات أصحاب العلاقة، وتعديل الأسماء.
- تسجيل صحف الدعاوى.
- بيع حق الرقبة أو الانتفاع.
- بحث أملاك عقارية لما قبل 1959.
- المبادلة.
- الدمج أو الدمج والفرز.
- البيع بنقل ملكية عقار من فرد إلى شركة أو العكس، والبيع بنقل الملكية بين الأفراد.
- إثبات تملك بالإرث وتخارج.
- إثبات بالملكية.
- التقايل.
شهادات وزارة الشؤون وبيت الزكاة، وشهادات وزارة الصحة
بالإضافة إلى شهادات المؤسسة العامة للرعاية السكنية، وشهادات للمعاهد التطبيقية.
- خدمات إدارة التوثيق
- مخالصة عن إقرار.
- صورة طبق الأصل عن إقرار رسمي.
- شهادة عن توكيل خاص أو إقرار مصدق.
- توكيل رسمي خاص، وتوكيل خاص برهن العقار وإعطاء الكفالات.
- توثيق عقود غير المسلمين، وتوثيق عقود تعديل الشركات.
- كذلك توثيق عقود تأسيس شركة المساهمة.
- توثيق عقود تأسيس شركات المركبات الصغيرة، وتوثيق عقود الشركات لدى الهيئة العامة للقوى العاملة.
- التوكيل العقاري.
- إلغاء توكيل أو التنحي عنه.
- إقرار مخالصة وإلغاء جزئي بين وكيلين في وكالة عقارية، بالإضافة إلى إقرار مخالصة وإلغاء توكيل عقاري.
- كذلك إقرار رسمي بالتخارج عن مستحق إرثي في عقار.
- إقرار تنازل وتوكيل رسمي خاص، وإقرار رسمي بالرجوع عن إقرار تنازل بالإضافة إلى إقرار رسمي بهبة عقار.
- إصدار صورة طبق الأصل من الوكالة العامة وعقود التأسيس والتعديلات.
خطوات التسجيل العقارات الجديد
- التوجه إلى مصلحة الشهر العقاري التي توجد في نطاق العقار.
- شراء نموذج من مأمورية الشهر العقاري بقيمة 100 جنيه مصري وتسجيل البيانات على النموذج.
- تقديم المستندات المطلوبة للتسجيل في الشهر العقاري.
- تقديم بيان الرفع المساحي بقيمة 5 جنيهات.
- سداد الرسوم لتسجيل العقار.
- كذلك التوجه بنموذج البيانات والرسوم إلى موظف إدخال البيانات لتسجيل الاسم ورقم الهاتف والرقم القومي.
- من الممكن أن يستغرق الطلب حوالي 30 يوم من تاريخ تقديم الطلب.
- التوجه إلى الشهر العقاري بعد انتهاء المدة لإتمام التسجيل ودفع الضرائب العقارية وفقاً للتعديلات الجديدة.
نص قانون التسجيل العقاري الجديد
في إطار التحديثات على قانون الشهر العقاري في مصر، تم إصدار نصوص جديدة تتعلق بتسجيل العقارات. يهدف هذا القانون إلى تسهيل عملية تسجيل العقارات وضمان حقوق الملكية.
الإجراءات الأساسية للتسجيل:
- طلب التسجيل: يجب تقديم طلب تسجيل المحررات من أصل وصورتين إلى المأمورية المختصة، مرفقًا بالمستندات المطلوبة مثل بيانات أصحاب الشأن وموضوع الطلب والبيانات المساحية للعقار.
- الخرائط الرقمية: يتم إنشاء مجموعة من الخرائط الرقمية أو الورقية بكل مأمورية، تتضمن بيانات وإحداثيات العقار. يمكن أن تكون هذه الخرائط بمقياس رسم 1:2500 أو باستخدام إحداثيات النظام العالمي (WGS/84).
- التأشير على الخرائط: يتم التأشير على الخرائط بأرقام وسنوات طلبات التسجيل التي تُقدم للمأموريات، ويتم تحديث هذه الخرائط عند إتمام عملية التسجيل.
- سجل العقارات: يُنشأ سجل بكل مأمورية يحتوي على استمارة لكل عقار تتضمن كافة البيانات المساحية والحقوق المقررة عليه، ويتم تحديث هذا السجل ببيانات الطلبات المقدمة.
الرسوم والمتطلبات:
- رسوم التسجيل: تتراوح رسوم التسجيل بين 500 جنيه للوحدات الصغيرة وحتى 2000 جنيه للوحدات الكبيرة.
- المستندات المطلوبة: تشمل المستندات المطلوبة للتسجيل البيانات الشخصية للطرفين، خريطة رسمية للعقار، السند القانوني لطلب التسجيل (مثل العقد)، وإيصال مرافق.
العقوبات:
- ينص القانون على معاقبة كل من يقدم محررًا عرفيًا مزورًا بهدف سلب ملكية عقار بالحبس لمدة لا تقل عن سنة وغرامة تصل إلى 50 ألف جنيه.
خطوات التسجيل إلكترونياً
- ملء البيانات الموجودة على نموذج التطبيق الالكتروني في التسجيل العقاري.
- الإقرار بصحة البيانات والموافقة على جميع الشروط.
- إرسال الطلب إلى موظف الشهر العقاري للتأكد من صحة البيانات.
- سوف يتم إرسال رسالة نصية في خلال 24 ساعة لتأكيد قبول الطلب في حالة اكتمال الأوراق المطلوبة أو رفض الطلب في حالة عدم اكتمال الأوراق المطلوبة.
- التوجه لمصلحة الضرائب العقارية لتقديم الأوراق الأصلية والتوقيع.
رسوم التسجيل للعقار الخاص بك
وفقاً لقانون الشهر العقاري الجديد فإن تسجيل العقارات في الشهر العقاري يبدأ من 500 جنيه مصري ويصل إلى 3900 جنيه مصري بالإضافة إلى 100 جنيه مصري قيمة رسوم استمارة الطلب.
رسوم التسجيل حسب مساحة العقار
- قيمة 500 جنيه مصري من متر إلى 100 متر.
- 1000 جنيه مصري من 100 متر إلى 200 متر.
- قيمة 1500 جنيه مصري من 200 متر إلى 300 متر.
- 2000 جنيه مصري للوحدات 300 متر.
- قيمة تصل إلى 3900 جنيه مصري للوحدات أكثر من 300 متر.
أهم مميزات التسجيل العقاري الجديد
- سرعة الرد على الطلب خلال 37 يوم.
- عدم التزاحم أو تعارض الطلبات على العقار.
- السماح بتسوية أوضاع الملكية الناشئة عن العقود العرفية.
- كذلك إمكانية متابعة الطلبات من خلال إرسال رسائل هاتفية.
- حدد القانون الحالات المحظور تسجيلها وتتمثل في تسجيل أملاك الدولة وتسجيل أملاك الغير.
- حظر القانون من تقديم عقود مزورة عند القيام بعملية التسجيل والتي قد تعرض طالب التسجيل للحبس والغرامة.
أهمية التسجيل للعقارات الجديد
- تطهير العقار من جميع الحقوق التي لم يقع الكشف عنها والتصريح بها.
- استقرار الملكية وحماية الحقوق العينية.
- الطمأنينة في المعاملات.
- التشجيع على الاقتراض والاستثمار.
أنواع العقود الواجب لها التسجيل
- العقود المنشئة لحق عيني عقاري أصلي، والعقود الناقلة لحق عيني عقاري أصلي.
- بالإضافة إلى العقود المغيرة لحق عيني عقاري أصلي.
- العقود المزيلة أو المنهية لحق عيني عقاري أصلي.
- الحقوق الشخصية واجبة التسجيل
- عقود الإيجار الواردة على عقار التسجيل العقاري.
- السندات التي ترد على منفعة عقار.
دعاوى الطعن التي يجب التسجيل لها
- الدعوى البوليصية من أهم ما يجب جلبه أثناء التسجيل العقاري.
- عدم نفاذ الوصية.
- دعوى الطعن بإبطال التصرف.
- حل الشركة أو انحلالها.
- دعوى الرجوع في الهبة.
- تقرير انفساخ التصرف.
- دعوى المطالبة بفسخ التصرف.
- الطعن بصورية التصرف.
- دعوى الطعن ببطلان التصرف.
سيارات الشهر العقاري لتجنب التكدس أثناء التسجيل العقاري
قامت مصلحة الشهر العقاري بتوفير سيارات الشهر العقاري المتنقلة والتي تهدف إلى سرعة إنهاء معاملات المواطنين طالبي الخدمة عبر بوابة مصر الرقمية للحد من حالات التكدس والازدحام التي تعاني منها فروع مصلحة الشهر العقاري.
أجلت الحكومة المصرية تطبيق قانون التسجيل العقاري الجديد في الشهر العقاري والذي كان من المتوقع أن يتم البدء بالعمل بهذا القانون بدءاً من 6 مارس 2023 ولكن تم تأجيل العمل بهذا المشروع بسبب ما أثير من جدل في الشوارع المصرية بسبب مبالغ التسجيل وربط التسجيل بتوصيل مرافق العقار مثل الكهرباء والمياه والغاز.
وأدت موجة جدل الشوارع المصرية هذه إلى تأجيل العمل بقانون التسجيل العقاري الجديد ليبدأ العمل في شهر ديسمبر من هذا العام بدلاً من تطبيقه في شهر مارس وأكد رئيس مجلس الوزراء أن هدف الأول هو مصلحة المواطنين والتيسير عليهم كما أوضح رئيس الوزراء أن 95% من عقارات مصر غير مسجلة وتنصح الحكومة بسرعة تسجيل جميع العقارات بهدف حصر الثروة العقارية وإنشاء هوية لكل عقار.
ولقد تم التصريح بأن أكثر المواد التي تسببت في جدل وعدم الرضا بين المصريين هي المادة 35 مكرر والتي تنص على ربط وإدخال المرافق بتسجيل العقار في الشهر العقاري داعياً بأن توصيل المرافق حق أصيل للمواطن.
أما بخصوص ضريبة التصرفات العقارية فسوف يتم التعديل عليها بخفض النسبة إلى 1% في حالة بيع العقار للمرة الثانية في عام واحد ويتم الإبقاء على نسبة 2.5% كما هي من دون إلزام من يطلب التسجيل بدفعها.
العلامات الدالة على صحة العقود المسجلة في التسجيل العقاري
- احتواء العقد على بيانات مساحية للعقار من خلال كشف التحديد المساحي من خلال الاعتماد على لونها فقط.
- كذلك أن يختم العقد بختم يشبه زهرة اللوتس وكتابة صالح للتسجيل في الخانة.
- التأشير على العقد باستخدام رقم المشروع وتاريخه وساعته.
- أن يتم ختمه وإلحاق محضر تصديق موثق به من الشهر العقاري مفاده أن المشتري والبائع قاما بالتوقيع على العقد.
ويؤكد قانون التسجيل العقاري الجديد على أنه من الضروري تقديم نسخ رسمية من الأوراق المطلوبة لتسجيل الملكيات في الشهر العقاري حيث توضح هذه الأوراق الوضع القانوني لملكية العقار قبل بدء عملية تسجيله رسمياً حسب ما نص عليه قانون التسجيل العقاري الجديد.
اطلب استشارة قانونية أو تواصل معنا
من هنا
إقرا المزيد:
- كيفية صياغة العقود وما هي النقاط التي يجب التركيز عليها عند صياغة العقد؟
- قضايا الإيجارات: متى يحق للمؤجر طرد المستأجر في قانون الإيجار القديم والجديد ؟
- قضايا النزاع العقاري والتعرف على 5 أهداف تشريعية هامة
