تعتبر قضية فسخ عقد الإيجار من القضايا الشائعة والمعقدة التي قد يواجهها المؤجرون والمستأجرون على حد سواء. فعقد الإيجار ليس مجرد اتفاقية لتأجير مكان للعيش أو العمل، بل هو التزام قانوني يعكس حقوق وواجبات الطرفين. ومع ذلك، قد تظهر بعض الظروف التي تجعل استمرار العلاقة الإيجارية غير ممكن أو غير مرغوب فيه، مما يستدعي فسخ العقد.
يتطلب هذا الفسخ توافر شروط محددة ومعينة، سواء كانت تلك الشروط منصوص عليها في العقد أو منصوص عليها في القوانين المحلية. في هذا المقال، سنتناول بشيء من التفصيل الأسباب والشروط التي تبرر فسخ عقد الإيجار. مع التركيز على الإجراءات القانونية الواجب اتباعها لضمان عملية فسخ صحيحة وعادلة لكلا الطرفين.
قضية فسخ عقد ايجار
وفق المادة ١٥٨ من القانون المدني المصري يجوز الاتفاق بين أطراف التعاقد على فسخ عقد الإيجار من تلقاء نفسه. وبدون الحاجة للجوء للقضاء لو لم يلتزم الطرفين ببنود التعاقد. فالاتفاق لا يعفي من الأعذار لو اتفقا الطرفين على ذلك. وبالطبع عدم الوفاء بالالتزامات يؤدي بالضرورة إلى فسخ التعاقد لأن هناك ضرر وقع على أحد الطرفين.
شرط فسخ عقد إيجار
بالطبع القانون لم يترك الأمر لتقدير صاحب المكان المستأجر ولكن هناك ضوابط لابد أن يخضع لها الطرفين في حالة فسخ التعاقد. فأساس فسخ التعاقد عدم سداد قيمة الإيجار ولكن قبل القيام برفع قضية فسخ عقد ايجار. ولابد من إنذار المستأجر بشكل رسمي والانتظار لمدة ١٥ يوم يمكن خلالها أن يسدد الإيجار ويستكمل مدة إيجاره بشكل طبيعي. فلو سدد الإيجار سقطت القضية، ولكن يتعهد بعدم تكرار التأخير في تسديد الإيجار
لأن أي تأخير جديد سيؤدي لفسخ عقد الإيجار بشكل مباشر دون الحاجة لإنذاره مرة أخرى.
الحفاظ على العقار المستأجر
ومن ضمن الأسباب التي قد تؤدي لرفع قضية فسخ عقد ايجار عدم حفاظ المستأجر على العقار المستأجر.
فلا يجوز للمستأجر أن يضر العقار بأي شكل كان مثل القيام بتغيير شكل العقار بهد حوائط أو جدران. ولو حدث ذلك من حق المالك إثبات ما حدث وهنا يتم إقامة دعوى إخلاء وفسخ تعاقد لأن المستأجر غير أمين وتصرف بشكل غير قانوني فيما لا يملك.
إنذار فسخ عقد إيجار مشاهرة
إنذار فسخ عقد إيجار مشاهرة يُعتبر خطوة قانونية هامة تُتخذ عندما يرغب أحد الطرفين في إنهاء العلاقة الإيجارية. وذلك بناءً على شروط محددة وعقد الإيجار المشاهرة الذي يتجدد تلقائيًا شهريًا ما لم يتم الإبلاغ بخلاف ذلك. ويتطلب من الطرف الراغب في الفسخ تقديم إنذار رسمي للطرف الآخر قبل مدة معينة. هذا الإنذار يتيح للطرفين فترة زمنية كافية للتحضير للانتقال أو البحث عن مستأجر جديد.
وبالتالي يسهم في تجنب النزاعات المحتملة. إن الإجراء القانوني لإنذار الفسخ يعزز من حماية حقوق الطرفين، حيث يضمن عدم إلحاق أي ضرر غير متوقع بأحدهما. تأتي أهمية هذا الإنذار في كونه أداة قانونية توضح نية الطرف الراغب في الفسخ وتحدد الإطار الزمني اللازم لإنهاء العقد بطريقة تتسم بالشفافية والاحترام المتبادل.
تغيير نشاط العقار المستأجر
من حق مالك العقار لو قام المستأجر بتغيير نشاط العقار أن يرفع قضية فسخ عقد ايجار، فالعقار لو كان مستأجر كشقة سكنية لا يجوز أن يتحول لمكتب مثلًا أو عيادة. فهنا أصبح العقار يستخدم بشكل تجاري بدون الاتفاق مع صاحب العقار. وذلك أمر غير قانوني يستوجب الإخلاء وفسخ التعاقد
كما أن تحويل المكان لمركز لممارسة نشاط يستلزم موافقة الجهات المختصة ودفع رسوم ذلك. وهذا بالطبع لابد أن يقوم به صاحب المكان وليس الشخص المستأجر الذي لا ملكيه له على المكان بشكل كامل.
فسخ عقد ايجار لأسباب أخرى
من ضمن الأسباب التي تسمح لمالك العقار القيام بفسخ التعاقد أن يكتشف أن المستأجر يقوم باستخدام العقار في أعمال منافية للآداب. وبالطبع ذلك يستلزم حكم قضائي يثبت ذلك الأمر وبعده يتم طرد المستأجر ويسترد صاحب المكان المفاتيح، ولكن القانون واضح هنا ولابد من إثبات تلك التهمة الخطيرة.
كذلك يحق لصاحب العقار فسخ التعاقد لو وصل إلى علمه قيام المستأجر بتأجير العقار بشكل غير قانوني من الباطن، فالمستأجر بذلك يرتكب مخالفة قانونية واضحة ويضع نفسه تحت طائلة القانون. لأنه يتصرف في مكان ليس ملك له بل ويربح منه ماديًا، وهنا يحق لصاحب العقار الحصول على حكم قضائي بطرد المستأجر وفسخ التعاقد وبأسرع وقت.
كان ما سبق كافة المعلومات اللازمة عن قضية فسخ عقد ايجار ونؤكد على أن القضاء المصري حريص على الاهتمام بهذا النوع من القضايا بسبب كثرتها حاليًا، فمشكلات الإيجار ولاسيما الإيجار القديم كثيرة للغاية. ولذلك المشرع واضح في صياغة القوانين التي تنظم العلاقة بين صاحب المكان والمستأجر. ولا يحق لكلا الطرفين تعدي القوانين وإلا عرضا نفسهما للمسألة القانونية والعقوبة.
إقرا المزيد:
- أهم نماذج عقد إيجار محل وأهم أركان العقد
- هل يحق للمالك رفع الإيجار؟ وما هي حالات فسخ عقود الإيجار؟
- 2 من حالات طرد المستأجر إيجار قديم وأسبابها
